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2009年全国楼市高危城市排行榜
2009-04-12 14:23   
摘要:决定一个房地产市场是否稳定的标准,成交量的价值要大于价格。而在决定价格的诸多因素中……

  决定一个房地产市场是否稳定的标准,成交量的价值要大于价格。而在决定价格的诸多因素中,供求关系又是最要紧的。比如,从去年下半年开始,虽然深圳、广州的房价还在跌,但成交量已有所回暖,完全有理由成为全国楼市最先筑底、反转的区域。

  然而,对于大部分城市,2009年成交量是否迎来回暖,还是个未知数,我个人更倾向于认为全国楼市成交量整体会到达底部。可供求关系却不容乐观,近几年,全国住宅市场一直是供小于求,2007年尤其如此,2008年逆转为供大于求1:0.66,据《2008年中国房地产年鉴》的预测,2009年全国住宅市场整体供求比将达到1:0.68,基本与2008年相近,供过于求形势依旧严峻。

  由于2008年全国市场整体表现为明显的供过于求,预计08年末市场存量大幅增加,将达到21309万平方米,而09年供应量则将保持相对稳定的水平,约为21039万平方米,根据近半年市场去化能力预测,09年全国住宅市场的消化周期将达到33.84个月。

  各城市间情况不同,少数城市去化压力巨大、消化周期过长:武汉、哈尔滨、西安、福州、厦门等消化周期超过60个月的城市,35个典型城市中,比重达到了14%。该类城市由于08年末市场存量高,且部分城市09年住宅供应预计还将持续增长,因而去化压力巨大,消化周期最长。

  在对全国及35个典型城市09年供求走势和消化周期进行预测后,对这些城市未来市场的风险度进行评估。从下图可以看出,一线城市中,除深圳的风险度处于次高等级外,北京、上海和广州均处于中、低风险程度。而35个城市共可以分三大类:近半城市处于高度风险,中度风险城市占比近三成,低风险城市比重最小,位达到25.7%。

  35个典型城市未来市场风险评估图

  

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  除了列出高风险的城市外,通过下面的表格,还可以看下到某个城市的哪些城区,存在严重的供大于求的情况。对于身处不同城市的业内同仁和普通购房人来说,不妨对号入座,对于出现在下列表格中的城市和城区,2009年要小心应对,慎做决策。当然,本资料仅供参考。

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